GANHO DE CAPITAL NO INVENTÁRIO

O ganho de capital é um ótimo indicador de que o imóvel foi valorizado, mas traz consigo o indesejado problema de uma alta carga tributária.

O que é o ganho de capital?

Trata-se da diferença positiva entre o valor de compra e o preço de venda do imóvel. Ou seja, se um imóvel é adquirido por R$ 100.000,00 e é vendido por R$ 500.000,00, o vendedor terá um ganho de capital de R$ 400.000,00. O mesmo ocorre, por exemplo, na transferência dos bens a herdeiros na sucessão causa mortis.

No entanto, esse valor de R$ 400.000,00 não é livre de tributação, uma vez que nele incide uma tabela de alíquotas progressivas, a depender do valor do imóvel vendido. A tabela é a seguinte:

Quando devo pagá-lo?

O ganho de capital é pago de forma antecipada, no último dia do mês subsequente à alienação, por meio do carnê-leão. Logo, o contribuinte não deverá aguardar a declaração anual de ajuste.

Há fatores de redução do ganho de capital?

Sim, há relevantes possibilidades de redução do ganho de capital, as quais incidem a depender da data em que o imóvel foi adquirido. Duas leis tratam do tema. Vejamos primeiro a tabela da Lei nº 7.713/88, no art. 18:

Tal lei é muito vantajosa aos imóveis que são muito antigos, mas se levarmos em conta, por exemplo, um terreno adquirido após 1990, já não existiria percentual de redução. Para esses casos, aplica-se a Lei 11.196/2005, que traz uma série de fatores de redução do ganho de capital, cujo critério também é o da data em que o imóvel foi adquirido.

Ocorre que as fórmulas apresentadas pela lei não são de fácil entendimento, motivo pelo qual há simuladores online que realizam o cálculo com base nos critérios fixos informados pelo contribuinte. Veja-se de um caso exemplificativo (https://www.ozai.com.br/ganho-de-capital/):

acima, levou-se em conta a situação hipotética de um imóvel adquirido por R$ 12.000,00, em 01/01/1990, cuja venda ocorreu em 29/07/2022 por R$ 1.000.000,00. O ganho de capital dessa operação foi de R$ 988.000,00 e, caso não houvesse o benefício fiscal, o valor devido da tributação seria de R$ 148.200,00 (15% dos R$ 988.000,00).

Todavia, uma vez que existe o fator de redução já mencionado, o ganho de capital para fins de base de cálculo passou a ser de R$ 241.058,18.

Com isso, ao se calcular a alíquota de 15%, atinge-se a quantia de R$ 36.158,73 devida à Receita Federal – uma redução de R$ 112.041,27 (75,6%) se comparada ao cálculo original.

O ganho de capital no inventário

Sem dúvidas, o ganho de capital é um ótimo indicador de que o imóvel foi valorizado, mas pode trazer o indesejado problema de uma alta carga tributária.

No inventário, quando o herdeiro recebe o imóvel do espólio, possui duas pricipais opções: i) declara o valor histórico (que, utilizando-se o exemplo já citado, seria de R$ 12.000,00), ou; ii) atualiza o valor do imóvel para R$ 1.000.000,00 e faz o pagamento do ganho de capital.

Muitos advogados e contadores indicam a declaração do valor histórico, uma vez que tal operação fará com que o “ganho de capital” não exista, até porque o valor se manteve o mesmo. No entanto, tal operação é arriscada e, muitas vezes, demonstra uma estratégia sem sentido.

Isso porque, caso o imóvel seja atualizado assim que recebido do espólio, o benefício de antiguidade poderá ser utilizado, de tal forma que a alta de redução do ganho de capital será aplicada. Porém, caso o imóvel não seja atualizado naquele momento, a data em que o bem foi adquirido será zerada; em outras palavras, todos os benefícios relacionados ao pagamento de ganho de capital são excluídos.

Por essa razão, a depender do caso, a melhor opção é pagar o ganho de capital assim que recebido o imóvel, a fim de se aproveitar do benefício fiscal da Lei 11.196/2005.

MAICON FERNANDES & HUMBERTO LUZ Advogados